1) Qu’est ce qu’une association syndicale libre ?

Une association syndicale de propriétaires regroupe des propriétaires de terrains ou d’immeubles bâtis en vue de construire ou d’entretenir des ouvrages d’intérêt collectif. L’association dite « libre » est un organisme de droit privé, résultant du consentement unanime de ses adhérents, sans intervention de l’administration.

L’adhésion à l’Association Syndicale Libre du Domaine de Santeny a été donnée à chaque propriétaire dans l’acte authentique d’acquisition de son lot.

Les associations syndicales de propriétaires ont un statut ancien : elles sont régies principalement par l’ordonnance N° 2004-632 du 1er Juillet 2004 et son décret d’application N° 2006-504 du 3 mai 2006.

Ce statut très particulier est totalement étranger :

– D’une part, à celui des associations régies par la loi du 1er Juillet 1901 ;
– D’autre part, à celui de la copropriété défini notamment par la loi du 10 juillet 1965.

2) L’association Syndicale Libre du Domaine de Santeny a-t-elle la personnalité juridique ?

Aux termes de la loi, les associations syndicales libres « peuvent ester en justice par leurs syndics, acquérir, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer ».

Cette capacité juridique permet aux associations syndicales libres d’exercer toutes les actions relevant de leur objet et mettant en jeu les intérêts collectifs de leurs membres. Il en est ainsi notamment du recouvrement des cotisations et des actions tendant à faire respecter les statuts et le cahier des charges.

3) Quel est l’objet de l’Association Syndicale Libre du Domaine de Santeny ?

Selon ses statuts (article 2) l’Association Syndicale Libre du Domaine de Santeny (ASLDS) a pour objet :

a) d’exercer les droits et obligations de propriété, de garde, de gestion, d’entretien et d’amélioration des ouvrages d’intérêt collectif ;
b) de faire respecter et observer exactement les dispositions du cahier des charges ;
c) de répartir les dépenses du groupe immobilier entre ses membres et d’assurer le recouvrement et le paiement de ces dépenses.

Les équipements collectifs qui entrent dans le champ de l’objet de l’ASLDS sont les parties de l’ensemble immobilier affectées à l’usage collectif, à l’exception du centre commercial et de ses parkings d’une part, du groupe scolaire d’autre part, c’est-à-dire :

– le centre de loisirs (club-house, piscine, tennis et dépendances) ;
– les espaces verts de jeux et de sports ;
– les voies, trottoirs, places et chemins pour piétons qui ne sont pas revenus à la commune ou au département.

4) Qui est propriétaire des équipements collectifs ?

Après l’achèvement des travaux et leur réception, la propriété des équipements collectifs est transférée à l’ASLDS qui conformément à la loi, jouit de la pleine capacité juridique et dispose d’un patrimoine propre.

Par conséquent, le statut de la copropriété n’étant pas applicable ici, les propriétaires de lots du Domaine de Santeny ne sont pas copropriétaires des équipements collectifs.

5) Qu’est-ce que le cahier des charges du Domaine de Santeny ?

Le cahier des charges définit – cf. son article 1 – « les obligations, droits, servitudes réciproques et perpétuelles établies au profit et à la charge des différents lots (…), ainsi que les règles d’intérêt général imposées à l’ensemble mobilier (…) »

L’engagement de chaque acquéreur de respecter les obligations du cahier des charges est une condition expresse sous laquelle la vente a été faite et figure dans l’acte authentique.

Le cahier des charges a donc force obligatoire et il appartient à l’association syndicale de veiller à sa stricte application dans l’intérêt mutuel de ses membres.